第19章 决胜未来(2)[第1页/共4页]

甚么是轨制？轨制就是把大量常常产生的事情标准化，然后用标准化的行动形式去练习你的员工，让他们对轨制卖力，而不再是对小我卖力。比如，赞扬就是一种大量产生的常常性行动，你把它遵循你的代价取向标准化，然后练习你部下的人，让他们对轨制产生崇拜。这就是王石时候充盈的启事，他是做一件事，省十件事。如果你去腐蚀一个干部，去贿赂，你做了这一件事，成果惹出了十件事，那你当然忙了。很多比万科小很多的公司，它们的董事长比王石忙很多。那么，如何才气不忙呢？要制定轨制，把事情标准化。甚么样的事情能够标准化？举个例子，谈爱情这件事是不能标准化的，但生孩子是能够的，生孩子要到病院生。以是，中国没有谈爱情的轨制，有生孩子的轨制。只要这件事是反复性的行动，作为老板，你就必然要想体例把它标准化。标准化今后，你就会非常费事，今后便能够不消管了。白宫发不发人为，美都城还是转，它的航空母舰都还是走，总统在是如许，不在也是如许，因为有轨制管着。以是，轨制的力量在于把人的行动归入一种标准化的行动形式，并让人对轨制产生崇拜。你缔造轨制，轨制管人。以是，华盛顿的巨大之处在于他缔造了美国宪法，统统美国人都尊敬这部宪法，即便他死了，美国人也还是遵循宪法做事。

在全部项目里，一共有四个角色。第一个角色是莱瑞，就是开辟商，开辟商朝表着市场才气和市场代价，就像张艺谋一样，他往那儿一站，你就晓得他能赚多少钱。分歧的开辟商，赢利的才气是不一样的。比如，潘石屹的项目每平方米能赚2000块钱，一样一块地，换一小我做，能够每平方米赚1500块钱，再换一小我做，能够只能赚1000块钱。一样的地块，一样的产品，最后卖得不一样，这中间的差异就是开辟商才气的差异。以是，开辟商意味着缔造代价的才气，张艺谋就是凭这类才气用饭的。但是，影片的版权不是张艺谋的，《豪杰》的版权是张艺谋的吗？不是。也就是说，大楼建起来今后，产权跟莱瑞没干系。第二个角色是出资人，就是前面给钱的人。我们只晓得张艺谋，不晓得是谁给张艺谋投资。世贸中间重修项目也是，我们只晓得莱瑞，不晓得是谁投资。以是，出资人不首要，有钱的不是大爷，是二爷，莱瑞才是大爷，张艺谋才是大爷，你想给张艺谋钱，起码要排到两年今后了。第三个角色是承建商，就是把大楼盖起来的工程公司，比如中建一局、北都城建。这个角色挣的钱起码，只能挣点儿加工费。第四个角色是营运商，就是你是找沃尔玛呢，还是找王府井呢？或者找万达、燕莎，等等，这叫营运商。一样的面积，分歧的营运商来做，回报是不一样的。就像开餐馆，俏江南的客人和大排档的客人带来的停业额是不一样的。营运商的角色相称于章子怡、赵薇这些明星。世贸中间里的餐馆是谁来营运？如果是顺峰，能够就没买卖了，因为在美国没人晓得顺峰；如果是美国的一家闻名品牌，能够就有很多人去吃。以是，一个地产项目标吵嘴，首要取决于开辟商和营运商，也就是取决于导演和明星。

我刚才讲万通挑选美国形式，甚么是美国形式？我们来看看美国的开辟商都做甚么事情，挣甚么钱。简朴地说，美国的开辟商就是张艺谋，就是斯皮尔伯格，为甚么如许说呢？美国世贸中间重修项目标用度预算大抵是70亿美圆，开辟商叫莱瑞・希尔维斯坦。在全部重修项目中，这个开辟商仅具有不到10%的股分，大部分钱都是别人出的。那么，他凭甚么在这儿忽悠呢？他挣的是甚么钱呢？他挣的是三笔钱。第一，固然他只要10%的股分，但他的分红权比10%大，能够分15%或20%。因为是他在这儿给你做，他可觉得你缔造比普通市场程度更高的红利，以是你得再给他分一点儿，他的股权收益要在10%以上。斯皮尔伯格也是如许，他每部影片只投一点儿钱，但他的股权收益大于股分的比例。第二笔支出是办理费。全部世贸重修项目标出资人是另一个私家家属，他们给莱瑞3%摆布的办理费。3%是多少？2.1亿美圆。出资报酬甚么情愿给他钱？因为全部市场的办理费的均匀程度能够是4%，莱瑞能够比较专业、比较无能，给他3%就够了，还省一个点，以是他们情愿雇莱瑞干，而不是本身构造一个班子干。因为莱瑞高度专业化，能够2.5%就搞定了，还多挣了0.5%。70亿的0.5%是多少呢？3500万美圆。他凭甚么挣这钱？就凭他的办理才气比普通的公司强。第三笔支出是甚么？预期的收益回报增量部分的分账。假定全部项目做完，回报率是10%，最后我做到了15%，这五个点我们俩对半分，这是我多挣的。总之，莱瑞是靠缔造性劳动、靠代价缔造、靠代价增值来挣这些钱。这块地我如何打算、如何租、如何卖、如何招商，都是我本身的事，出资人底子不管。