第12章 突破极限（下）(1)[第1页/共4页]

“地主加工头”的形式

在做中国中间这个项目时，我们请美国的中介给我们保举合作火伴。人家保举得很清楚，有三类合作火伴我们能够挑选。第一类是传统的地产商，他们本身有钱，做得非常慢，但口碑不错。第二类叫作免费开辟商，这些人本身向来不出甚么钱，往那儿一站，大师都给他们钱，就跟张艺谋一样。我们当时都想不清楚，地产商都是充大款，都是投资的，如何另有免费开辟商？导演、大夫、状师才免费啊。第三类是一些信任基金。厥后我们就开端研讨这些大的地产企业，比如美国汉斯是做信任基金的，它在北京开辟了“公园大道”项目。别的，铁狮门实际上就是“导演加制片人”形式。这些企业最后和谁连络？和金融投资者连络。而金融投资者又慢慢演变成像凯德置地如许的本钱加地盘的房地产企业。这就是当GDP达到六万美圆时纽约地财产的贸易形式，是一种庞大的、合作精美的贸易形式。

这三种贸易形式的市场范围别离有多大？第一种形式，做到像万科如许程度的室第类企业，在全天下的房地产本钱市场上，市值最多也就120亿美圆。商用不动产企业的市值最多做到过250亿美圆，金融性的投资类房地产企业的市值最多做到过390亿美圆。可见，跟着贸易形式的窜改，企业的增加极限在不竭被冲破。明白了这个事理，我们就要不竭地做转型，以冲破传统的增加极限。

所谓“厂长加本钱家”，就是用工厂化的出产处理品格、范围、本钱题目，“本钱家”就是本钱市场的融资。万科实在就是这类形式。万科一年托付六万套室第，企业的范围逐步增大今后，你不成能不消工厂化的体例出产。大师晓得日本最大的室第公司是哪家公司吗？是丰田汽车。我和王石去日本考查，人家说让我们去丰田考查房地产，我们一开端不睬解，最先人家奉告我们，说日本最大的室第公司是丰田，我们这才去观光丰田制造房屋的工厂。他们出产房屋和出产汽车用的是一样的流水线。日本人说他们的屋子就是牢固的汽车，汽车就是挪动的屋子。他们的汽车和屋子一样，有两室一厅的，有一室一厅的，还带储藏室。有的大轿车另有厕所、冰箱，甚么都有。以是，日本的产业化出产很短长，能够由木料直接出产出最后的房屋墙体，包含屋顶、地基，乃至统统的家庭用品都一起出产出来。当然，它出产的多是独栋房屋，也有一些出产调集式室第或高楼的。产业化的出产包管了室第的品格，也就是说，将来室第的维修会很便利，就像修机器一样，比以下水管道坏了，拿来一个新的组件，换上就行了。现在，海内的业主常常赞扬物业公司，东西坏了找人来修，修一次就要收一次钱，而西方就很少有这类事。因为我们采取的是传统体例，叫作湿法施工，甚么东西都是现场做；而工厂化出产是干法施工，大部分组件都在工厂里做好了，到现场一装就完事了，并且是精装修，不是毛坯房。

所谓“地主加工头”，实际上就是开辟公司，比如碧桂园、珠江。这类形式的合作基点在于地盘，即获得地盘的本钱，还在于制造的过程和产品的发卖。

停滞企业增加的第二个内部身分是贸易形式的极限。偶然候，你的企业走着走着就停滞不前了，这能够是因为你的贸易形式出了题目。大师晓得，在美国，开连锁餐馆能开成天下500强，但我们的中餐馆就很难做成如许，当然，我们现在也在学习。可见，贸易形式的窜改能使企业冲破增加极限，你如果不改成连锁，还遵循本来的形式做，那你的餐馆恐怕很难做大。连锁的形式使美国的很多企业变得超等强大，比如沃尔玛。可见，贸易形式是非常首要的。